– Vi ønsker å synliggjøre mulighetene som finnes.

Det sier styreleder Ole Pedersen i Tøyen Boligbyggelag (TBBL) til Avisa Oslo.

Boligbyggelaget har undersøkt mulighetene for utvikling av 15 tomter i Gamle Oslo.

Tanken er at noen av disse skal kunne brukes til såkalte «forsøksområder» der ulike løsninger for boligbygging testes ut. Initiativtakerne ser for seg at disse erfaringene kan brukes i byrådets tredje boligsektor-prosjekt, ment for å hjelpe folk med liten egenkapital inn på boligmarkedet.

De undersøkte tomtene inkluderer blant annet Kolstadgata 7, Gruegata 15 og Hagegata 30, boliger i et nytt bydelssentrum på Oslo fengsel, Grønlikaia og Konows gate 76.

Den 1,5 mål store tomta i Konows gate er kommunalt eid og regulert for boliger. Deler av tomta har bratt terreng. Det er også støyutfordringer, noe som gjør boligbygging krevende.

Men Sara Armento i arkitektfirmaet A-lab ser for seg at den kan brukes til å teste ut alternative løsninger dersom Oslo kommune åpner for større frihet til hvordan tomta kan utvikles.

– Når vi jobber med byutvikling i et sosialt og økologisk perspektiv, ser vi behovet for å eksperimentere med alternative måter å skape og tolke bokvalitet på, utenfor rammene etablert av dagens lovverk. Enkelte unntakstomter, som i utgangspunktet ikke er attraktive for kommersiell boligutvikling, kan være kreative pusterom for å tenke fritt og fremskynde bærekraftig utvikling, mener Armento.

Vil teste ut løsninger

Armento skisserer en rekke mulige grep som kan testes ut i Konows gate 76.

Dette kan eksempelvis være utprøving av å legge deler av fellesarealer innvendig, eller å sette sammen en gruppe beboere, som tester ut selvbygging. Altså at de selv kan ta ansvar for store deler av byggeprosessen, for så å leie boligene på ubestemt tid, slik at de får den tryggheten og forutsigbarheten de trenger.

Dersom bystyret ønsker å legge til rette for forsøksområdene, tror Armento at disse kan brukes til å se hvilke løsninger som fungerer og hvilke som ikke gjør det. Løsningene som fungerer, kan igjen bidra til en katalog av mulige løsninger som kan tas i bruk i tredje boligsektor-prosjektet byrådet har satt i gang, håper A-lab-arkitekten.

– Det må lages enkelte unntakstomter i byen hvor man ikke bare kjemper om dispensasjoner, men kan teste mer fritt, understreker A-lab-arkitekten, som også er styremedlem i TBBL.

På spørsmål om hva som er problematisk med å kjempe om dispensasjoner, sier Armento at denne prosessen stjeler tid og energi og er avhengig av saksbehandlere.

Men først og fremst: Det bygger ikke et felles kunnskapsgrunnlag. I et «forsøksområde» kan man etablere rutiner for evaluering og systematisering av arbeidet, og bygge videre på det, sier Sara Armento til Avisa Oslo.

Framhever tøft boligmarked

I tillegg til A-lab har Husbanken, Asplan Viak, Dark og Nedenfra Ideelt AS bidratt til kartleggingen av de 15 tomtene.

Ole Pedersen understreker at TBBL er villige til å inngå samarbeid med både kommunen og private aktører, og håper kartleggingen kan hjelpe både politikere og utbyggere til å se nye muligheter. På spørsmål om hva som er TBBLs motivasjon for mulighetsstudien, viser Pedersen til den knalltøffe situasjonen på boligmarkedet.

Eiendom Norges sykepleier-indeks tar utgangspunkt i hvor stor andel av en bys boliger en enslig person med sykepleierlønn kan finansiere. For Oslo er indeksen for andre halvår ikke lystig lesning.

Ifølge Nettavisen kan er en slik lønn kun tilstrekkelig til å kjøpe 1,7 prosent av hovedstadens boliger.

– Vi ser at boligmarkedet blir mindre og mindre tilgjengelig for folk flest. Det er en tydelig generasjonskløft i markedet, og mange av problemene Oslo og andre norske byer har er konsentrert i Gamle Oslo. Utviklingen ødelegger det sosiale limet i bydelen.

Har opprettet kommunalt boligselskap

Det eksklusive markedet er også et problem framhevet av byrådet, som ønsker å hjelpe flere personer inn på markedet ved hjelp av det kommunale boligselskapet Oslobolig og det de kaller en tredje boligsektor.

Sektoren skal bestå avboliger som ligger mellom det de kommunale tilbudene og det kommersielle markedet, og vil inkludere de 1.000 leie til eie-boligene byrådet lovte før 2019-valget.

Disse skal bidra til at folk med lite egenkapital skal kunne gradvis kjøpe seg inn i boligmarkedet.

– Nå skal vi hjelpe inn flere av de mange med helt vanlig inntekt som i dag stenges ute av boligmarkedet, sa SV-gruppeleder Ola Wolff Elvevold under forrige ukes bystyre.

Skepsis fra borgerlig side

Da framsnakket både Elvevold og Ap-gruppeleder Andreas Halse oppretting av Oslobolig, som kommunen skal samarbeide om sammen med Obos, NREP og Bane Nor Eiendom.

– De er utafor i dagens boligmarked fordi de ikke har egenkapital, fordi de ikke har foreldrebanken eller fordi de rett og slett ikke tjener nok penger, sa Halse om målgruppa.

Frps Lars Petter Solås var imidlertid kritisk til terskelen byrådet har satt for å komme seg inn i boligsektoren.

– Byrådet sier selv at Oslobolig ikke er noe boligsosialt tiltak, og det blir også krystallklart når man ser på hvem som er i målgruppen: 1) førstegangskjøpere med inntil 600 000 i årsinntekt og 2) personer som ikke eier bolig fra før med inntil 750 000 i årsinntekt, sa Solås fra talerstolen forrige onsdag.

– Det er med andre ord folk med gode jobber og gode inntekter som skal bli hjulpet til å kjøpe en nybygd leilighet i Oslo, lød kritikken fra Solås, som heller ville ha færre reguleringer i boligsektoren, slik at byggetakten kan økes.

Les mer her: