Etter en periode med usedvanlig sterk vekst i boligprisene, er markedet i ferd med å roe seg. Fra toppen i mars har prisene falt samtlige måneder i hovedstaden. Unntaket er august, hvor det var en svak oppgang.

Likevel er Oslo i en klasse for seg. Ikke bare har hovedstaden de høyeste prisene: Oslo vil også være byen med sterkest prisvekst i landet. Det viser en ny rapport som legges frem på en konferanse i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund og Selvaag Bolig tirsdag.

To ganger i året lager Samfunnsøkonomisk analyse en rapport med prognoser for boligprisveksten, boligbyggingen og befolkningsveksten for hvert fylke og de store byene. Anslagene for Oslo viser at boligprisene vil stige med hele 21 prosent i perioden 2021–2024. Men ser vi bort fra inneværende år, som skiller seg ut med ekstremt sterke priser, vil utviklingen være mer moderat. Da vil veksten samlet ligge på 8,6 prosent.

Det er 1,1 prosentpoeng foran by nummer to, som er Kristiansand. Nederst på listen finner vi Bergen, hvor prisene anslås å øke 6,5 prosent.

Prognoser boligprisvekst (prosent) 2022 2023 2024 Samlet vekst
Oslo 3,2 2,7 2,7 8,6
Kristiansand 3,4 2 2,1 7,5
Stavanger 3,2 2 1,9 7,1
Tromsø 2,4 1,9 2,4 6,7
Trondheim 2,8 1,9 1,9 6,6
Bergen 3 1,6 1,9 6,5

(Kilde: SSB/Samfunnsøkonomisk analyse)

Oslo er fortsatt unntaket

Adm. direktør Carl Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund tror generelt at boligmarkedet vil bli «kjedeligere og mer balansert» fremover.

– Vi går inn i en fase med svakere prisutvikling, noe vi i utgangspunktet mener er bra, sier han.

Under pandemien var det mange som flyttet ut av Oslo, men Geving tror ikke på store strukturelle endringer i boligmarkedet. Han mener urbaniseringstrenden vil fortsette, og at tilstrømningen til hovedstaden vil ta seg opp.

Han er derimot mer bekymret for om boligbyggingen vil holde tritt.

– I samtlige regioner bygges det mer enn forventet befolkningsvekst. Unntaket er Oslo, sier Geving.

Også rapporten peker på den lave boligbyggingen i hovedstaden:

«Mens boligbyggingen mange steder er høy i forhold til befolkningsveksten, skiller særlig Oslo seg ut med relativ lav boligbygging. I hovedstaden har det dessuten vært bygget lite over tid. Det bidrar til at vi venter betydelig høyere boligprisvekst i Oslo.»

Må bygge mer variert

Gevings bekymring er lavinntektshusholdningene, som allerede sliter med å komme seg inn på boligmarkedet. Mange er arbeidsinnvandrere, og uten egenkapital og med lave lønninger vil mange bli henvist til å leie.

Geving mener dagens boligmiks er for ensartet, og etterlyser flere små leiligheter. Dagens regler forbyr bygging av nye boliger på under 35 kvadratmeter. Leilighetsnormen gjelder i sentrumsbydelene, men praktiseres også andre steder i byen.

– Svaret er å bygge mer variert. Det er ikke snakk om bøttekott, men gode boliger med en størrelse som gjør at flere har råd til å kjøpe. I tillegg må vi se på alternative boformer og løsninger med kollektive elementer, sier han.

– Men risikerer vi ikke at de små leilighetene ender opp som sekundærboliger?

– Det er bare påstander. Andelen sekundærboliger har ikke vært så lav siden 2013, sier Geving, som mener økt beskatning og høyere krav til egenkapital har hatt effekt.

Må tilby det kundene vil ha

I tillegg til at det bygges lite nytt i Oslo, er det også få nyboliger i markedet. Man må tilbake til 2016 for å finne like få nyboliger i markedet som nå. Antallet er halvparten av det var på samme tid i fjor. Sverre Molvik er administrerende direktør i Selvaag Bolig, og han er langt fra overrasket over det lave nyboligsalget.

– Selv om alle nye boliger som ligger ute for salg hadde blitt solgt, ville tallet fortsatt vært lavt. Årsaken er at det er lite nye boliger i markedet, sier Molvik.

Selvaag Bolig er en av de største aktørene i markedet, men i Oslo har de få prosjekter fordi tomtetilgangen er så vanskelig. Til gjengjeld selger de mange boliger i Lørenskog og på Ski. Der er prisene lavere. Selvaag-sjefen mener også at mindre enheter er en av nøklene til å løse prisgaloppen i Oslo.

– Vi må tilby de produktene som er egnet til kundene. I Oslo består halvparten av husstandene av én person, men det er bare 25 prosent av leilighetene som er små. Det blir det dårlig match mellom tilbud og etterspørsel, sier Molvik.

Blir presset ut av byen

Han mener den strenge byggenormen i Oslo kommune er et problem. Den regulerer fordelingen mellom små og større leiligheter i et prosjekt.

– Resultatet blir at kundene må kjøpe utenfor Oslo, eller de tvinges til å kjøpe større og dyrere enn de hadde ønsket, sier Molvik.

Flere andre store aktører, som Obos, har vært ute og kritisert denne normen og pekt på den som et hinder for å få ned prisene. Løsningen mener Selvaag Bolig er å bygge komplekser med små leiligheter som har store fellesarealer og god tilgang på andre tilbud i nærheten.

– På Lørenvangen hadde vi planer om å bygge om det gamle hovedkontoret vårt til et slikt konsept. Der ville beboerne hatt tilgang på stor takterrasse, bemannet resepsjon, eget mekkerom og treningsrom, sier Molvik.

Beboerne skal kunne booke det fellesarealet de trenger, og det vil være plass og kostnadsbesparende. Leilighetene skulle variere fra 25 til 40 kvadratmeter i størrelse. En slik løsning ville kunne gi plass til dobbelt så mange som en tradisjonell blokk mener Selvaag-sjefen.

– Det vil gi en bærekraftig levestandard som er bra. Både for miljøet og for beboerne. Ensomhet er et stort problem i alle aldre i Oslo, og dette kan være med å bidra til mindre ensomhet. Det vil også gi mindre forbruk pr. enhet, sier Molvik.

Kvadratmeterprisen i et slikt konsept blir høyere fordi de kostbare rommene, som kjøkken og bad, utgjør en større andel av leiligheten, men totalprisen blir lavere. Da vil det være lettere for flere å komme inn i boligmarkedet ifølge Molvik.

– Disse plussprosjektene våre er veldig populære der vi lanserer det, og det er noe folk ønsker seg. Det vil være mange som kan bo sammen på tvers av generasjoner. Vi skulle ønske politikerne vill bidra til dette, men vi blir pålagt kostbare utredninger før vi kan få noe slikt godkjent. Da blir risikoen for stor for oss, sier Molvik.