Gå til sidens hovedinnhold

Florerer av ulovlige leiligheter på leiemarkedet i Oslo: – Alvorlig

Får sjeldent konsekvenser for utleiere, ifølge advokat i Leieboerforeningen.

Det florerer av kjeller- og loftsleiligheter til utleie på sider som Finn.no og Hybel.no.

Men det mange ikke er klar over, er at flere av disse leieobjektene er ulovlige.

Mangelen på godkjent søknad om bruksendring av kjellere og loft, kan i verste fall føre til at liv går tapt på grunn av usikre boforhold.

Urovekkende funn

Da Avisa Oslo undersøkte samtlige leiligheter annonsert for utleie i Oslo på Finn.no tidligere i april, gjorde AOs reporter en rekke urovekkende funn:

Et titalls både nye og eldre kjellerleiligheter hadde, ut ifra annonsebildene, ingen til lite dagslys, lav takhøyde, små og utilgjengelige vinduer, og mangel på rømningsveier.

Gjennom å kryssjekke et utvalg med Plan- og bygningsetaten (PBE), kom det fram at seks av sju adresser ikke hadde søkt om bruksendring, og at de dermed tilsynelatende ikke er godkjent for varig opphold – eller utleie.

Saksbehandler Ragnhild Ertshus kommenterer adressene:

  • Kjellerleilighet i villa på Skøyen:

– Her er det opprettet en «ulovlighetssak» hvor det er gitt pålegg om å stanse bruk av kjelleretasjen til beboelse. Pålegget ble gitt november 2020. Vi har i ettertid mottatt en byggesøknad om å få endre bruken av kjelleren til beboelse. Denne søknaden er til behandling, og ulovlighetssaken står i bero mens vi venter på vedtak i byggesaken.

  • Loftsleilighet i Søndre Nordstrand

– Her har vi ikke mottatt noen henvendelse om ulovlig beboelse og derfor er det heller ingen sak hos oss. Vi vil undersøke forholdene på denne adressen nærmere.

  • To ulike kjellerleiligheter på Slemdal

– Adressene har like tegninger, og i kjelleren er det på de godkjente plantegningene vist at det skal være en større sportsbod, dusj/WC, teknisk rom/vaskerom og garasje/bilheis. Vi vil undersøke forholdene på denne adressen nærmere.

  • Sokkelleilighet på Bygdøy

– Vi vil undersøke forholdene på eiendommen nærmere. Normalt vil vi i en slik sak be eier om å sende inn en redegjørelse eller en plantegning som viser hva rommene faktisk brukes til i dag, og først da kan vi konstatere om det er en søknadspliktig bruksendring eller ikke.

  • Kjellerleilighet i Prinsdal

– Det ble sendt inn en søknad om ombygginger i 2012, som blant annet også omhandlet endring av bruk av kjeller. I denne saken ble søknad om ansvarsrett for ansvarlig søker avslått fordi det var mange mangler i søknaden. Vi har ikke mottatt noen ny søknad etter denne.

– Vi tar det alvorlig

PBE forteller at funnene ikke er uvanlig, og at de er avhengig av at sakene meldes inn til dem for at de skal kunne oppdage de påståtte ulovlige forholdene.

– Vår erfaring er at det er mange som benytter anledningen til å leie ut arealer de har i kjeller og loft, men det er imidlertid mange som leier ut rom som ikke er godkjent.

– Det er problematisk at det leies ut hybler som ikke har god bokvalitet, og hvor det er manglende rømningsveier. Dette vet vi ikke om er ivaretatt når det ikke er søkt om å endre bruken, og derfor er dette saker vi tar alvorlig når de kommer til oss, sier Ertshus til Avisa Oslo.

For at en kjeller skal bli godkjent for varig opphold, er det en rekke byggtekniske krav som må tilfredsstilles.

«Rom for varig opphold»

  • Rom for varig opphold i boenhet er stue og tilsvarende rom, kjøkken og soverom.
  • For å gjøre om for eksempel en kjeller til rom for varig opphold, må det søkes om tillatelse til å gjøre bruksendringer hos kommunen (Plan- og bygningsetaten), forutsatt at kjelleren er godkjent som tilleggsdel fra før.

Endringene må oppfylle kravene som står beskrevet i bygningsforskriften TEK 17, hvor noen punkter sier:

  • Normal minstehøyde av tak ved bruksendring er 2,20 m.

  • Rømningsvinduer skal ha en bredde på minst 0,5 meter, høyden skal være minst 0,6 meter og høyde pluss bredde skal være minst 1,5 til sammen.
  • Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys.
  • Alle etasjer skal ha utgang enten direkte til sikkert sted, eller til rømningsveier som fører til sikkert sted. Under visse omstendigheter er det mulig å bruke rømning via vindu.

  • Det er også veldig viktig at bygningen har nødvendig bæreevne. Ved endret bruk av loft er dette særlig viktig å sjekke, men også kjeller.

  • Ved endring av kjeller er det veldig viktig å forsikre seg om at det ikke er for mye fukt i kjelleren.

  • Det er også mange andre krav som må ivaretas, som inneklima, støyforhold og ventilasjon.

Det er noen unntak fra de tekniske kravene i en bolig hvor byggesøknaden ble sendt før 1. juli 2011. For eldre boliger finnes mer informasjon her. Der byggesøknaden er sendt etter 1. juli 2011, er det strengere krav til blant annet romhøyde og dagslys i rommene.

Det er for bruksendringer fra tilleggsdel til hoveddel i egen bolig gjort noen unnta fra krav i forskriften.

De fleste som skal endre ett rom i en bolig kan søke hjelp i Direktoratet for byggkvalitet sin veiviser.

Kilde: Direktoratet for byggkvalitet ved seniorrådgiver Bjørn Are Wigtil

Fritt spillerom for utleiere

Tom Risa er ansvarlig advokat i Leieboerforeningen, og blir heller ikke overrasket over funnene.

Han mener at Plan- og bygningsetaten ikke gjør nok for å sikre at ulovlige kjellerleiligheter florerer på markedet.

– Man vet at mange boenheter ikke er godkjent, og at det er ingen som fører tilsyn. Det er et problem at ingen sjekker om boligen er godkjent eller ei. Det innebærer at man får en situasjon hvor oppdagelsesrisikoen så liten at det betyr lite for utleieren, forteller advokaten til Avisa Oslo.

Han sier at i de tilfeller hvor myndighetene faktisk går inn for å gjennomføre tilsyn, gjerne resulterer i rettslige konsekvenser.

– Da skjer det ting. Men PBE prioriterer ikke dette, vi må tilbake til 2012 før vi finner en ordentlig tilsynsaksjon, og det var i Stavanger, forteller han.

Les også

Toppleder i gigantisk utleiefirma leide ulovlig ut kjelleren i sin private Skøyen-villa

– Tar det alvorlig

– Vår mulighet til å dra på befaring avhenger av at vi har grunn til å anta at det foreligger et ulovlig forhold etter plan- og bygningsloven, svarer Ertshus i PBE.

Etaten forteller at de har ingen oversikt over antall befaringer på denne spesifikke typen saker.

– Vi får inn mange meldinger i året om mulig ulovlige bruksendringer og boforhold. Vi behandler alle sakene som kommer inn til oss, og tar disse sakene alvorlig. Hvis vi syns det er vanskelig å få opplyst saken, eller det er andre forhold som er uklare, gjennomfører vi befaringer. Vi er normalt ute på en del befaringer, men det siste året har vi redusert antall befaringer i folks hjem med tanke på pandemien, legger saksbehandleren til.

– Hva skjer hvis en søknad får avslag?

– Dersom en søknad får avslag, og det allerede er innredet til beboelse i kjeller eller loft, må dette tilbakeføres til slik boligen var godkjent tidligere. Det medfører at møbler og innredning som legger til rette for beboelse må fjernes, og dette må dokumenteres til oss. Normalt pålegger vi eier dette innen en konkret frist. Dersom eier ikke overholder denne fristen, vil en vedtatt tvangsmulkt forfalle.

– Hva er konsekvensene ved brudd?

– Dersom en kjeller tas i bruk til beboelse uten at det foreligger tillatelse, vil vi pålegge eier å rette dette. Det kan enten skje ved at de søker om godkjenning i ettertid, eller at de avslutter bruken av kjelleren til beboelse og fjerner tilrettelegging til denne typen bruk. Vi vedtar normalt tvangsmulkter med våre pålegg, og dersom fristene i pålegget ikke overholdes, forfaller tvangsmulkten.

– Vi har også mulighet til å gi et overtredelsesgebyr til den ansvarlige, ofte eier, dersom vi mener at de visste eller burde visst at dette var ulovlig. Dette er en form for straff, og vi bruker det først og fremst i alvorlige saker der vi mener det kunne oppstått fare for dem som bodde der.

Les også

– Obos sier de ikke vil være en bølle. Men det slik vi opplever dem

Amatør-utleiere

Leieboerforeningen forteller at mangler utgjør 24 prosent av foreningens saker. Tallene skiller ikke geografisk, eller på hvilke mangler.

Advokat Risa forteller at problemene i kjellerleiligheter ofte handler om fukt og mugg, og generelt dårlig inneklima, spesielt for eldre bygg.

– Hvis utleier skal rydde opp i det må han skifte dreneringen rundt huset, og det har han kanskje ikke til hensikt å gjøre, for det koster jo en del, sier han.

Risa tror at deler av problemet ligger i at utleiere ofte er amatører.

– I Norge forutsetter vi at folk følger reglene, men hvis man ikke kjenner reglene, og det gjør man kanskje ikke som den totale amatør, så kan man kanskje ikke forvente at folk følger reglene heller.

Les også

Historisk eiendom solgt for 345 millioner, men ikke alle jubler: – Veldig skuffa

– Mange har ikke råd til annet

Risa påpeker at det finnes ulovlige leiligheter i alle ender av spekteret:

«De som burde vært godkjent men ikke er det fordi papiret mangler, og de som overhodet aldri kommer til å bli godkjent.»

Han mener at det er de ressurssterke som kan ta seg råd til å flytte ut fra uskikkede boforhold:

– Det er først og fremst de som har nok ressurser til å finne andre boliger som stiller seg spørsmål om hvorvidt leiligheten har lovlige forhold, eller foresatte som utviser bekymring på leietakers vegne. Det finnes en del utleiere som definitivt er drøye ved at de leier ut boliger langt under en akseptabel minstestandard, men det finnes også leietakere som syns at det er greit.

– Det er ikke fordi de vil bo dårlig og risikabelt, men fordi de ikke har råd til noe annet. I Oslo må man opp på et visst prisnivå for å leie, og hvis man finner en bolig som er litt under maks det man kan betale, så vil man gjerne ikke ut derfra.

Kommentarer til denne saken