Gå til sidens hovedinnhold

Derfor investerer færre i utleiebolig i Oslo

Korona, økt beskatning, og lav prisvekst: Dette er blant hovedårsakene som pekes på for fallet i andel sekundærboliger i Oslo.

For abonnenter

– Andelen sekundærbolig i Oslo aldri har vært lavere enn det har vært nå.

Det sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving.

Statistikken er blitt ført siden 2013, og er sammenligningsgrunnlaget Geving uttaler seg om.

Han peker på en flerdelt forklaring til den negative utviklingen:

– Det ene er at en må ha 40 prosent egenkapital for å kjøpe sekundærbolig i Oslo, noe som er begrensende. Det andre er at formuesbeskatningen er blitt høy på sekundærbolig, med en verdsetting på 95 prosent. Det tredje er prisutviklingen, forklarer han til Avisa Oslo.

Formuesverdien av sekundærboliger har økt fra 50 prosent da Solberg-regjeringen overtok i 2013, til 90 prosent i 2022.

– Denne utviklingen er kalkulert, men vi vil samtidig peke på at den norske modellen er avhengig av en relativt stor andel private utleieboliger i byene hvor studenter og arbeidstakere i større grad etterspør en midlertidig bolig. Dersom interessen for investering i sekundærbolig faller videre, kan vi paradoksalt nok komme i en situasjon hvor det samlede boligtilbudet svekkes og leder til press på både leiepriser og salgspriser, uttalte Geving til NTB i fjor høst.

Til Avisa Oslo utdyper Geving effekten prisutviklingen har hatt på sekundærboliger:

– I pandemien har Oslo vært nedstengt store deler av tiden. Da har etterspørselen av leieboliger falt. Når studenter og arbeidsinnvandrere ikke kommer til Oslo, har dette en effekt på investorer.

– Til tross for at prisutviklingen i Oslo var sterk i 2020, så fikk vi en negativ utvikling på investering av sekundærbolig.

Han forteller at avkastningen på investering i en sekundærbolig er mye dårligere enn før.

– De fleste som kjøper sekundærboliger i byene gjør det for å leie ut. Med denne utviklingen vil tilbudet av leieboliger bli mindre, selv etter at samfunnet normaliseres.

Geving trekker inn det faktum at andelen førstegangskjøpere øker raskt.

– Førstegangskjøperandelen er på vei opp i rekordnivåer. Dette påvirker andelen leieboliger i markedet.

Samtidig spår han en stigning på etterspørselen av leieboliger i Oslo i takt med at samfunnet åpner opp igjen.

– Arbeidsinnvandringen er en nøkkelfaktor og har bidratt mye i leiemarkedet i Oslo spesielt.

Investorer avventer

I rapporten «Sekundærboliganalysen 2021», utarbeidet av Samfunnsøkonomisk Analyse AS, påpekes det at nedgangen i sekundærboligandelen har vært særlig tydelig i Oslo.

Hovedårsaken er at en betydelig andel leietakere er utenlandske og unge mennesker som kommer til landet og byen, har uteblitt på grunn av nedstengningen. Dette er typisk mennesker som jobber i serviceyrker - bransjer som i lang tid tidvis har vært preget av nedstengning.

«Mange av disse arbeiderne uteble, både som følge av reiserestriksjoner og på grunn av redusert aktivitet i flere næringer. Det svake leiemarkedet kan ha bidratt til at potensielle boliginvestorer har sittet på gjerdet. I tillegg har nå boligprisene flatet ut og til dels korrigert noe ned.»

I rapporten fremkommer det at gjenåpningen av landet og økonomien vil bidra til normalisering også i leiemarkedet, men:

«Det er imidlertid betydelig usikkerhet knyttet til en ny smittebølge mot slutten av 2021. Med utsikter til noe høyere renter og moderat prisutvikling videre framover er det heller ikke sikkert at investorene kommer sterkere tilbake med det første.»

Samme utvikling for selskapseide boliger

Ifølge Leiemarkedsundersøkelsen for 2021, svarer 42 prosent av deltakerne at de leier av en profesjonell utleier:

«Oslo skiller seg ut her fra de andre storbyene med sin høye andel profesjonelle utleiere. Eksempelvis har Bergen og Trondheim henholdsvis en andel på rundt 29 og 35 prosent. Dette mønsteret har vist seg å være stabilt over tid», skriver SSB.

Prognosesenteret har statistikk på hvor mange ikke-personer som eier boliger i Oslo. Med ikke-personer menes selskaper, AS, foreninger, stat, og kommune; alle som ikke er en privatperson.

Sjeføkonom Nejra Macic forteller at de ser en lignende utvikling som privateide sekundærboliger.

- Andelen er noe volatil, men de siste årene ser vi ingen endring i trenden. Flere mener at nedgangen i privateide sekundærboliger har blitt tatt igjen av selskaper som kjøpere, men det ser vi ikke, forteller hun til Avisa Oslo.

Macic gir flere årsaker til hva som kan ligge bak:

– For privatpersoner er det trolig innstrammingen i skattereglene som har gjort sekundærboliger mindre lønnsomt de siste årene. For selskaper, de rendyrkede og profesjonelle investorer, er avkastningen på eiendom lavere.

– Når de regner ut prisnivået sammenlignet med leieinntektene de kan få, så viser det seg at det er mindre lønnsomt i dag enn det det var for noen år siden. I tillegg er fremtidsforventningene i boligmarkedet at prisene ikke vil fortsette å stige like mye de neste ti årene som de har gjort de siste ti.

– Da forventer investorer en lavere avkastning, og kan velge å heller å bruke penger på annet som aksjer og alternative investeringer.

Macic i prognosesenteret trekker også inn koronapandemien som en mulig årsak:

– Det har vært svakere leieetterspørsel fordi de typiske leieboerne studenter og arbeidsinnvandrere forlot hovedstaden i starten av pandemien. De begynner å komme tilbake, men ikke på samme nivå som før. Dette kan også ha påvirket kjøps- og investeringslysten blant selskapene.

Macic trekker også fram den svake prisveksten som en mulig delårsak:

– Boligprisutviklingen i Oslo fra våren 2017 til i dag har samlet sett vært svak. Den var voldsomt sterk i 2016 og fram til våren 2017, men så falt prisene med 11 prosent til utgangen av 2017. Prisene har gått opp igjen etter dette, spesielt trigget av rentekuttene våren 2020.

Sommeren 2020 til februar 2021 så man en sterk prisvekst i Oslo, forteller hun.

– Men så har det dabbet av igjen. Prisindeksen i dag sammenlignet med for tre år siden viser bare en liten økning. Det er eksempelvis samlet sett 12 % prisvekst fra februar 2017 frem til i dag. Fordelt på nesten fem år så er ikke dette en så sterk prisvekst.

Sjeføkonomen tror at investorer kan ha vært flinke til å lese markedet.

- En mulig årsak til at det ikke har vært en økning i andelen ikke-privatpersoner som kjøper bolig i Oslo kan være at investorene har vært fremadskuende, og skjønt at prisveksten de siste 4-5 årene ikke ble like sterk som i tilsvarende foregående periode. Det kan forklare hvorfor vi ikke ser en økning, men det er bare en hypotese.

Les også

Forventer fortsatt høy aktivitet på boligmarkedet: – Korona er jokeren

Les også

Svak stigning i boligprisene i Oslo

Les også

Spår stor boligprisvekst: – Her kjøper mange bolig som en ren investering

Kommentarer til denne saken