– På en del prosjekter er fortjenesten veldig bra, og kan komme opp i 20 til 25 prosent, sier konsernsjef i boligutvikleren Nordr, Baard Schumann til Avisa Oslo.


Da Boligprodusentenes Forenings halvårstall ble presentert torsdag viste de at salg og igangsetting av nyboliger i Oslo fortsatt er for lavt for å dekke behovet selv om de øker. Det mener aktørene i bransjen fører til de stigende prisene i Oslo. Salget av nye boliger i første halvår 2021 var elleve prosent over salget i første halvår 2020. På igangsetting lå nivået 24 prosent over igangsettingen i første halvår i fjor.

– I Oslo tror jeg boligbyggerne har tjent gode penger den siste tiden. Mange av tomtene er nok kjøpt billig i sin tid, og alle tar ut det de kan av fortjeneste, sier adm.direktør i Boligprodusentenes Forening, Per Jæger til Avisa Oslo.

Fete marginer

Schumann forteller at marginene normalt ligger på 12–13 prosent, og han bedyrer at de misliker årsaken til at marginene blir så høye som 20–25 prosent. Hovedårsaken er gjerne at tomta er kjøpt for lenge siden da prisene var lavere, at det har tatt mange år å regulere og i mellomtiden har prisene steget kraftig.

– For 20 år siden regnet vi med 18 måneder fra vi kjøpte en tomt til den var regulert. Nå tør vi ikke tenke mindre enn fem år før det er ferdig regulert, sier Schumann.

Når han starter å regne på et prosjekt er det 12 prosent som er målet på fortjenesten. I tillegg til at tomten ble kjøpt for mange år siden, kan de presse opp prisene når de har truffet ekstra godt med et prosjekt.

– Av og til kan vi vri til et produkt som du kan tjene litt ekstra penger på. Om du for eksempel har bygget noen superattraktive familieleiligheter kan du skru opp prisen litt, sier Schumann.

Tomteeierne vinnerne

Med stigende priser er det også et poeng å ikke selge alle leilighetene med en gang.

– Med en byggetid på opp mot to år kan det være lurt å selge halvparten først, og så legger du ut resten etter hvert når prisene stiger, sier Schumann.

Han mener vinnerne de siste årene er selskaper og personer som har sittet på en tomt som kommunen har godkjent å omregulere fra industri til boligformål.

– De har tatt jackpot, mener Schumann.

Han mener utbyggerne ønsker seg et stabilt marked med svakt øktende priser, og muligheten til å bygge mer.

– Det er masse områder i Groruddalen vi gjerne skulle bygget ut. På Furuset har det tatt veldig mange år å få regulert tomter. Sakte, men sikkert blir prisene bedre oppover dalen, og da kryper utviklingen utover. Da stiger prisene der også. Et stabilt marked får vi ikke før det bygges mer enn behovet, sier Schumann.

– Når kan det skje?

– Jeg tviler på at jeg får se det mens jeg er aktiv i denne bransjen, sier 50-åringen.

Tomteprisene til himmels

Adm.direktør i Selvaag bolig, Sverre Molvik, leder en av de største boligutviklerne i Norge. Han mener tomteprisene drives oppover, og trekker ned fortjenesten til utbyggerne. Samtidig innrømmer han at de tjener gode penger i dagens marked.

– Prispresset på tomter er minst like konkurranseutsatt som en fin toroms sentralt i Oslo. Det koster mye mer å kjøpe en tomt i dag, enn det gjorde for noen få år siden, sier Molvik.

Han mener noen grunneiere også har hatt gode dager i følge med stigende boligpriser.

– Det er få tomter til salgs i Oslo, og det er mange aktører som kjemper om den samme tomta. En tomt på Løren kostet rundt 10 000 kroner kvadratmeteren i 2012. Nå koster det opp mot 30 000 kroner pr. kvadratmeter, sier Molvik.

Stiger i randsonen av Oslo

Regnskapene til Selvaag bolig viser pene overskudd de siste årene. Bunnlinja viser 500–600 millioner kroner i overskudd. I fjor spratt det opp til 1,6 milliarder, men Molvik forklarer at rundt én milliard av dette stammer fra salg av tomtereserver.

– Vi tar utgangspunkt i en verdikjede når vi starter et prosjekt, og da beregner vi fortjenesten til 12 prosent. Så har vi klart å ende opp med 18 til 20 prosent, og det handler om at vi treffer riktig med kundegruppen og leilighetsmiksen, sier Molvik.

Mangelen på regulerte boliger har også ført at prisene presse opp utenfor Oslo, og at lønnsomheten i disse prosjektene er blitt bedre.

– I et område som Lørenskog har det gitt høyere priser og fortjeneste fordi presset i Oslo er så høyt, sier Molvik.

At et område utvikles gjør også sitt til at prisene øker. Fra et selskap som Selvaag bolig kjøper en stor industritomt, til hele området er bygget ut, vil prisene stige. På Løren har kvadratmeter prisen gått fra 40 000 kroner til opp mot 100 000 kroner. Mye av dette skyldes den generelle prisstigningen i markedet, men en del handler om at bydelen er blitt attraktiv.

– Konvertering av områder gjør at prisene øker. Løren er et godt eksempel, og faktum er at folk bor og stortrives der. Det betales også gode priser i andrehåndsmarkedet. Med egen T-banestasjon fikk vi også et hopp i prisene, sier Molvik.

Lavere marginer for Obos

JM Norge er en annen stor aktør blant boligbyggerne. Her er meningen på linje med de andre.

– Det vi lever av er å utvikle områder fra en råtomt til ferdig bolig. Det kan hende vi er heldige og får en tomtegevinst i tillegg, men vi ønsker oss en flatere utvikling i boligprisene. Når tomteprisen utgjør en større andel av boligprisene øker også risikoen i prosjektet, sier direktør for kommunikasjon og samfunn i JM Norge, Kjell Kvarekvål.

Han trekker fram Helsinki som et marked i bedre balanse. Der reguleres det nok boliger til å dekke behovet, og prisene har hatt en jevn liten prisstigning de siste 10–15 årene.

– Det har vært et godt sted å være boligutvikler. Vi tror det er en sterk sammenheng mellom antallet bolig som bygges, og prisutviklingen, sier Kvarekvål.

Med 400 ansatte i Norge har selskapet kapasitet til å bygge flere boliger enn de gjør i dag med samme struktur, og det vil være lønnsomt for boligbyggeren.

– Om vi bygger mer får vi en flatere prisutvikling, men boligbyggerne vil fortsatt tjene penger, sier Kvarekvål.

Avisa Oslo har forsøkt å få kontakt med Obos-sjef Daniel Kjørberg Siraj, men får opplyst at det fortsatt er ferieavvikling. Kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen kommer med følgende uttalelse fra konsernet:

– Generelt er boligsalget bra, og marginene er tilfredsstillende på de prosjektene som har en lav tomtekostnad fra tidligere. Samtidig ser vi en økt kostnad på entreprisesiden. Framover vil også Obos i stadig større grad bruker alternative boligkjøpsmodeller som Obos Deleie på prosjektene våre, særlig i Oslo. Derfor vil Obos framover ha noe svakere marginer på boligutviklingen i Oslo.